Steuerliche Behandlung der Mietkaution

Zinsen der Mietkaution stehen dem Mieter zu. Daher sind diese als Einnahmen bei der Steuerklärung anzugeben. Desgleichen unterliegen die Zinsen der Abgeltungssteuer. Zu beachten sind die unterschiedlichen Regelungen, je nachdem, wer Kontoinhaber ist.

Von anfallenden Zinsen auf die Mietkaution wird die Abgeltungssteuer abgezgen, wenn sie bei einem Kreditinstitut angelegt ist. Wenn dort der Mieter selbst Kontoinhaber ist und die Kaution als Guthaben nur an den Vermieter verpfändet hat, kann er einen Freistellungsauftrag erteilen und dadurch den Abzug der Abgeltungsteuer verhindern.

Ist der Vermieter selbst der Kontoinhaber, besteht diese Möglichkeit nicht. In diesem Fall ist entscheidend, wie der Vermieter die Kaution angelegt hat.

2014 hat das Bundeministerium hierzu folgende Regelungen festgelegt (BMF-Schreiben v. 3.12.2014, IV C 1 – S 2401/08/10001):

• Das Kreditinstitut muss die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters ausstellen, wenn der Vermieter ein für das Kreditinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet hat und das Kreditinstitut weiß, wer der Treugeber (also der Mieter) ist. Der Vermieter hat dem Mieter nach § 34 Abs. 1 und 3 AO die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen, damit dieser die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.
• Wenn das Kreditinstitut zwar von dem Treuhandverhältnis Kenntnis hat, aber nicht weiß, wer Anspruch auf die Zinsen hat, ist die Steuerbescheinigung mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ auf den Namen des Kontoinhabers (also des Vermieters) auszustellen. Auch in diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung stellen.
• Wenn die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt werden, ist der Vermieter als Vermögensverwalter (i. S. d. § 34 AO) verpflichtet, seinem Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus dem Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Sieht das Finanzamt dann nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO von einer einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte ab, kann dem Vermieter einen negativen Feststellungsbescheid ausstellen. Dann muss der Vermieter dem Mieter eine Kopie des Bescheids und der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts zur Verfügung stellen sowie den anteiligen Kapitalertrag und den anteiligen Zinsabschlag mitteilen.

Fazit: Es kann für Vermieter mehrerer Wohnungen aufgrund dieser Rechtslage einfacher sein, anstelle eines Sammelkontos ein eigenes Kautionskonto für jeden Mieter anzulegen. In diesem Fall muss er nur die jeweiligen Steuerbescheinungen an seine Mieter weiterleiten.

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